Высокий спрос на коммерческую недвижимость, немаловажную роль в котором сыграли внешнеполитические факторы, продолжает вести к росту арендных ставок на рынке.
Baker Tilly провела ежегодный анализ коммерческой недвижимости Казахстана, в котором рассмотрены ключевые изменения, основные тренды и перспективы развития рынка.
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости Казахстана продолжает демонстрировать активное развитие, несмотря на экономические вызовы и природные катаклизмы. Ключевыми катализаторами роста стали низкая вакантность площадей, рост деловой активности и приток международных компаний. При этом за последний год наблюдается изменение ряда предпочтений потребителей.
За 2023 год объем оказанных услуг по аренде и эксплуатации офисов, торговых и складских помещений Казахстана составил 717 млрд тенге, показав небольшое снижение на 11% к итогам 2022 года, что связано со стабилизацией объема продаж в торговых центрах и торгово-развлекательных центрах, который был вызван ростом посещаемости ТРЦ гражданами РФ. При этом сравнивая допандемийный период – 2019 год, а также итоги 2023 года, объем услуг оказанный владельцами коммерческой недвижимости увеличился на 94% (с 370 млрд тенге). Рост показателя обусловлен увеличением арендных ставок на коммерческую недвижимость, а также увеличением объема площадей на рынке. Казахстан и страны Центральной Азии привлекают все больше иностранных инвесторов благодаря росту экономики, политической стабильности и активной инвестиционной политике государств, а также благодаря выгодному географическому положению и позиции «транзитной страны».
Одной из причин, выступающей катализатором роста рынка, стало усиление иностранного интереса к отраслям «операции с недвижимостью», «транспорт и складирование».
Валовый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Казахстан за 2023 год в отрасли операции с недвижимостью и в транспорт и складирование составил 1 499 млн долларов США, из них 1 120 млн долл. США в сегмент транспорта и складирования, а также 379 млн долл. США освоены в операциях с недвижимостью. За 6 месяцев 2024 года ПИИ в отрасль транспорт и складирование составили 681 млн долл. США, что больше показателя аналогичного периода на 15,1%.
При этом инвестиции в операции с недвижимостью за 6 месяцев 2024 года показали снижение на 83,2% и сложились на отметке 39,4 млн долл. США, в то время как за аналогичный период прошлого года ПИИ составил 234 млн долл. США, что связано с резким ростом иностранного присутствия в отрасли в 2023 году ввиду релокации российских компаний, однако в 2024 году данная тенденция пошла на спад.
Интерес инвесторов отражается и в росте количества иностранных компаний в стране. В 2023 году в Казахстане было зарегистрировано 55,9 тыс. иностранных предприятий, в то время как по состоянию на 9 месяцев 2024 года число увеличилось до 59,0 тыс. организаций. Согласно данным Министерства торговли и интеграции в 2023 году более 160 крупных иностранных компаний открыли офисы на территории Казахстана, среди них: Wabtec, Microsoft Corporation, Яндекс.
Стоит отметить укрепление экономического сотрудничества с Китаем. По состоянию на 9 месяцев 2024 года в стране зарегистрированы более 4,6 тыс. предприятий с участием китайского капитала, 710 из которых зарегистрировались с начала 2024 года. За 2023 год Китай инвестировал в Казахстан около 1,7 млрд долл. США, что на 15,3% больше по сравнению с 2022 годом.
Проект китайской стороны «Один пояс и Один путь», нацеленный на развитие инфраструктуры и экономического сотрудничества путем создания новых и реконструкции текущих транспортных коридоров, реализации промышленных проектов, имеет положительное влияние для развития отрасли. За период реализации программы, в Казахстане были построены казахстанско-китайский логистический терминал в порту Ляньюньган, транзитная магистраль Западная Европа – Западный Китай и другие объекты. В Правительстве РК уже поставлены цели по расширению МЦПС «Хоргос», в то же время планируется строительство крупного продовольственного хаба класса «А», который обеспечит место сбора, хранения и распределения продуктов питания для последующего экспорта на азиатский-тихоокеанский и китайский рынки. Это позволит увеличить пропускную способность центра и повысить его роль в международной торговле. К тому же до конца 2025 года планируется ввести в эксплуатацию «Burunday Сontainer Terminal» — многофункциональный контейнерный терминал общей площадью 50 тыс. кв. м. на территории земельного участка 16,5 га, который будет нацелен на хранение и обработку импортных товаров из Китая и стран ближнего и дальнего зарубежья. При этом Правительство РК поставило цели по строительству приграничных хабов, которые позволят развивать транспортно-логистическое направление Казахстана. Так, в 2025 году в Западно-Казахстанской области появится центр трансграничной торговли «Евразия», который будет ориентирован на сотрудничество с приграничными регионами России и обеспечит доступ к рынкам Восточной Европы. Ожидается, что новый хаб охватит более 30 миллионов потребителей. В 2026 году планируется создание Международного центра промышленной кооперации «Центральная Азия» в Туркестанской области, контейнерный «Каспийский узел» в Мангистауской области, а также индустриальный торгово-логистический комплекс в Жамбылской области. Международный центр промышленной кооперации станет ключевым звеном в укреплении экономических связей между Казахстаном и другими странами Центральной Азии, а также обеспечит выход на рынок Афганистана. Новая инфраструктура центра промышленной кооперации позволит сократить логистические расходы, ускорить доставку товаров и стимулировать развитие совместных производств. «Каспийский узел», в свою очередь, свяжет Казахстан с Азербайджаном, Туркменистаном, Россией и Ираном, станет важным звеном международных транспортных коридоров и позволит увеличить товарооборот со странами Каспийского региона. Индустриальный торгово-логистический комплекс сосредоточится на переработке сельскохозяйственной продукции и развитии промышленной кооперации между Казахстаном и Кыргызстаном, построенные современные склады для хранения плодоовощной продукции станут основой для развития агропромышленного комплекса региона.
Таким образом, интерес иностранного капитала находит отражение в увеличении спроса на приобретение и аренду офисных зданий, складских помещений, особенно в крупных городах — Алматы и Астана. Развитие коммерческой недвижимости не ограничивается только крупными городами. Региональные центры, такие как Шымкент, Актобе и Туркестан демонстрируют перспективы роста за счет развития инфраструктуры и промышленного потенциала. Это открывает новые возможности для девелоперов и стимулирует инвестиции как в торговые, так и в складские объекты.
Анализ офисов
В 2024 году на рынке офисной недвижимости Алматы и Астаны сохраняется высокий дефицит качественных помещений. Общая площадь офисов по состоянию на 9 месяцев 2024 года в Алматы составляет 2 371 тыс. кв. м, где на офисы класса «А»/«А+» приходится 220 тыс. кв. м. (9,3% от общего объема), на офисы класса «В»/«В+» — 1 110 тыс. кв. м. (46,8%), а на офисы класса «С» — 1 041 тыс. кв. м. (43,9%). За По состоянию на 9 месяцев года показатель офисной площади в разрезе на 1 000 жителей по городу Алматы составил 1 044 кв.м.
В Астане общая площадь офисов составляет 1 665 тыс. кв. м., где офисы класса «А»/«А+» занимают 159 тыс. кв. м. (9.5%), офисы класса «B»/«B+» – 656 тыс. кв. м. (39,4%), и офисы класса «С»– 850 тыс. кв. м. (51,1%). За 9 месяцев 2024 года показатель офисной площади в разрезе на 1 000 жителей по городу Астана составил 1 117 кв.м.
За 9 месяцев 2024 года средневзвешенная ставка аренды по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Алматы выглядит следующим образом: в офисах класса «А»/«А+» ставка показала рост на 8,6% с 18 500 тенге/кв. м до 20 100 тенге/кв. м. , в классе «В»/«B+» прирост ставки значительно выше — 34,4%, что составляет 12 500 тенге/кв. м., тогда как годом ранее офисы сдавались за 9 300 тенге/кв. м. За тот же период средневзвешенная ставка на офисы класса «С» выросли с 3 300 тенге/кв. м. до 5 300 тенге/кв. м., что составляет 60,6%. Стоит отметить, что представленные ставки рассчитаны с учетом операционных расходов, но не включая НДС и коммунальные расходы. Основными факторами роста ставок аренды стали низкая вакантность свободных помещений, рост эксплуатационных расходов, а также стоимости строительства.
В 2024 году предпочтения рынка остаются на стороне готовых офисов с качественным ремонтом и инфраструктурой, однако в связи с низкой вакантностью офисов класса «А»/«А+», арендаторы переходят в классы «В»/«B+» и «С», где готовы предоставить больше площади по более привлекательным ставкам.
За 9 месяцев 2024 года в г. Алматы были введены такие крупные бизнес-центры как полифункциональный центр «Нурлы Тау» (10,5 тыс. кв. м) и бизнес-центр «Premier» (8,5 тыс. кв. м). При этом крупные компании предпочитают арендовать или приобретать целое отдельно стоящее здание до ввода в эксплуатацию, как это сделал Яндекс Казахстан, арендовав полностью полифункциональный центр «Нурлы Тау». За тот же период в Астане объем предложения на рынке не изменился. Спрос на офисные помещения в классах «А», «В» остается высоким, особенно среди международных компаний, которые из-за дефицита предложения на рынке вынуждены выкупать или снимать в аренду отдельные здания под офис, как это сделал «Яндекс». Учитывая дефицит доступных площадей и низкий уровень вакантности существующих объектов, инвестирование в строительство качественных офисных помещений является перспективным направлением.
По состоянию на 9 месяцев 2024 года офисы класса «А»/«А+» в Алмате заполнены на 95,6%, а класс «В»/«В+» — 95,8%, в то время за 9 месяцев 2023 года заполняемость данных классов составляла 94,4% и 93,7% соответственно. В Астане наблюдается аналогичная ситуация, заполняемость для класса «А»/«А+» составила 95,4%, для класса «В»/«В+» — 96,0%, увеличившись за год с 90,4% для класса «А»/»А+» и 90,8% для «В»/«В+».
В Алматы до конца 2024 года планируется сдать 20 тыс. новых площадей классов «A» и «B+», среди которых БЦ «Dial Plaza» (8,4 тыс. кв. м.) – класс «B+», БЦ «Element Tower» (6,5 тыс. кв. м.) – класс «А», «Vostochka» (5,2 тыс. кв. м.) класс «B+», однако, это не улучшит ситуацию с недостатком свободных помещений.
За 2019–2023 гг. рынок офисной недвижимости в Казахстане демонстрировал рост, при этом площадь введенных в эксплуатацию офисов, согласно официальной статистике, увеличилась с 422 тыс. кв.м. и фактической стоимостью 59 616 млн тенге до 596 тыс. кв. м. и стоимостью введенных в эксплуатацию офисов 93 558 млн тенге. За 6 месяцев 2024 года в стране было введено 288 тыс. кв. м. объектов офисной недвижимости, общей стоимостью 82 821 млн тенге. При этом если стоимость строительства офисов за 2019 год составляла 141 тыс. тенге/кв. м., и по итогам 2023 года стоимость составила 228 тыс. тенге/кв. м.
Рост деловой активности в стране, тренды на улучшение инфраструктуры и условий труда, отражается на стоимости строительства и ведет к росту арендных ставок. В условиях развития бизнеса увеличивается количество международных и локальных компаний, что ведет к повышению спроса на офисы высокого класса, соответствующих современным условиям экологичности, а также технологичности. Компании стали уделять больше внимания на создание комфортных условий на рабочем месте для повышения продуктивности сотрудников.
Растет популярность экологически устойчивых объектов, к примеру, сертифицированных BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) или LEED офисов (Leadership in Energy and Environmental Design), с качественной отделкой, высокой степенью естественного освещения офисов (инсоляцией), системами сортировки мусора и энергосбережения. Технологичность офисного помещения привлекает арендаторов возможностью создания эффективной рабочей среды, позволяющей внедрять гибридные форматы работы.
Анализ складов
Текущая экономическая ситуация в стране способствует активному развитию отрасли складской недвижимости. Стремительный рост отрасли обусловлен увеличением объемов внешней торговли, расширением транзитного потока и развитием рынка e-commerce.
Объем оказанных услуг по аренде и управлению складскими помещениями за 2023 год составил рекордные 79,5 млрд тенге, показав рост на 96,8% к итогам 2022 года. За период 2019–2023 гг. объем услуг, предоставленный в отрасли, увеличился на 45,1%.
Общая площадь качественных складских помещений (классы А и В) за 9 месяцев 2024 года составляет 1 493 тыс. кв. м. На склады класса А приходится 75,5% общей площади – 1 128 тыс. кв. м, на склады категории B – 365 тыс. кв. м (24,5%).
Что касается распределения по регионам, лидером по общей площади качественных складских помещений является Алматы – 919 тыс. кв. м (61,6%), Астана – 370 тыс. кв. м (24,8% ) и Шымкент – 40 тыс. кв. м (2,6%), на долю остальных городов и регионов приходится 164 тыс. кв. м (11,0%).
Обеспеченность РК качественными складами (класса «A» и «B») на 1 000 человек по состоянию за 9 месяцев 2024 находится на уровне 7,4 кв.м. По данному показателю Казахстан уступает многим развитым странам, а показатель обеспеченности складскими площадями классов «A» и «B» по РФ – 30 кв. м. Вакантность складов сложилась на уровне 3,7% для Алматы и 8,1% для Астаны.
Средневзвешенная ставка аренды склада класса «А» по состоянию на 9 месяцев 2024 года без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов в Алматы составляет 5 400 тенге/кв.м. в месяц, в Астане ставка аренды составляет 4 800 тенге/кв.м, рост ставки аренды по сравнению с аналогичным периодом 2023 года составил 12,5% для Алматы и 2,1% для Астаны. Ставка аренды класса «B» в Алматы составляет 4 000 тенге/кв.м., увеличившись к 9 месяцам 2023 года на 14,3% (с 3 500 тенге/кв. м.), в Астане увеличение ставки составило 15,4%, с 2 600 тенге/ кв.м. до 3 000 тенге/ кв.м по состоянию на 9 месяцев 2024 года.
При этом в стране наблюдается положительная динамика строительства складов. По данным Бюро национальной статистики РК, за 6 месяцев 2024 года было введено 73 склада общей площадью 175 тыс. кв. м складов, за тот же период 2023 года было введено 66 складов на 51,2 тыс. кв м. Стоит отметить резкий рост количества введенных складов в 2022 году, в котором был введен 201 объект, при этом прирост площади составил порядка 73,8% по отношению к 2021 году со 180 тыс. кв. м. до 284 тыс. кв. м., что связано со строительством крупного транспортно-логистического центра QazCon Hub в Алматинской области.
В стоимостном выражении за 6 месяцев 2024 года было введено в эксплуатацию на 28 128 млн тенге, стоимость строительства за кв. м. составила 161 тыс. тенге. В 2023 году сумма строительных работ составила 36 621 млн тенге, что на 2,5% меньше, чем в 2022 году (37 549 млн тенге), но на 149% больше, чем в 2021 году (15 069 млн тенге) однако стоимость строительства за кв.м. выросла со 132 тыс. тенге в 2022 году до 173 тыс. тенге 2023 года. Таким образом за 2019–2023 гг. стоимость введенных складов возросла на 87,7%, с 92,0 тыс. тенге/кв. м. до 173 тыс. тенге/кв.м., в то время как согласно статистическим данным, цены в строительстве увеличились на 15,0%. За 2022–2023 гг. наблюдается тенденция опережения роста стоимости фактически введенных складов над индексами цен на строительство. Данные тенденции на рынке отражают возросший интерес к высококачественным объектам класса «А» и «В», в которых, как правило, большое внимание уделяется складским технологиям: высоте потолков, емкости здания, системам автоматизации, климат-контролю, что увеличивает общую стоимость проектирования и строительства. В стране также наблюдается тенденция строительства крупных логистических хабов, и как правило, при строительстве данных объектов затраты на объект увеличиваются на дополнительные инвестиции в инфраструктуру и транспорт.
Согласно Бюро национальной статистики увеличение ставки на аренду складов в Астане за 2023 год к итогам 2022 года составило 2,8%, для Алматы увеличение составило 2,3%, в то время как для РК — 2,7%. За 9 месяцев 2024 года ставка аренды по стране увеличилась на 5,6%, в то время как для Астаны и Алматы увеличение составило 6,1% и 12,2% соответственно. Наибольший рост ставки произошел на склады класса «А» в Алмате и склады класса «В» в Астане, ввиду низкой вакантности в данных сегментах. В регионах рост ставки наблюдается на севере страны: в Карагандинской и Акмолинской областях, что является следствием произошедших паводков в начале 2024 года.
Развитие e-commerce ведет к тому, что всё больше компаний вкладывают средства в строительство новых складов, о чем говорит структура введенных в эксплуатацию объектов. По итогам 2023 года крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию, стали фулфилмент-центр «OZON» в Астане (38 тыс. кв. м) и фулфилмент-центр «Spark» в Алматы (30,5 тыс. кв. м). В 2024 году ввели 174 тыс. кв. м. складских помещений, среди которых склад «Technodom» Астана» (28 тыс. кв. м) и склады «Damiani Property Management» (40 тыс. кв. м).
В 2025 году заявлены к вводу склад для компании «Wildberries» (100 тыс. кв. м) и «Ozon» (42 тыс. кв. м) в Алматы и Алматинской области, склад «Wildberries» (166 тыс. кв. м) в Астане, складские комплексы «Казпочты» в Актобе.
К тому же одна из крупнейших китайских логических компаний «YTO Express Co» запустила совместное предприятие с АО «Казпочта», ориентированное на почтовую доставку товаров электронной коммерции. В планах «YTO Express Co» построить в Казахстане собственный крупный распределительный центр e-commerce продукции для всего региона Центральной Азии.
Таким образом, учитывая темпы роста e-commerce в торговлю, а также потенциал Казахстана как в качестве логистического хаба для всей Центральной Азии, крупнейшие из планируемых к строительству складов являются полноценными фулфилмент центрами или же предоставляют 3PL услуги для e-commerce, что отражает готовность маркетплейсов и других игроков рынка e-commerce к инвестированию в собственные складские мощности.
Анализ торговых помещений
В течение последних десяти лет торговая недвижимость в Казахстане претерпевала значительные изменения, отразившиеся как на площади введенных в эксплуатацию торгово-развлекательных центров (ТРЦ), так и на динамике их развития. Несмотря на рост онлайн-продаж и электронной коммерции, объем традиционной торговли остаётся стабильным. Казахстанские покупатели по-прежнему предпочитают «оффлайн» формат шоппинга. Кроме того, посещение ТРЦ является частью культурного досуга, что способствует поддержанию высокой посещаемости.
Динамика объема услуг, предоставляемых в ТЦ и ТРЦ, за период 2020–2023 годов демонстрирует положительный тренд, пик был достигнут в 2022 году, составив 409 млрд тенге. Однако в первом полугодии 2024 года объемы оказались значительно ниже, составив 64,0 млрд тенге, что на 52,7% меньше аналогичного периода 2023 года (135,5 млрд тенге). Важным фактором снижения объемов на рынке является рост электронной коммерции. В Казахстане за 2013–2023 гг. доля электронной коммерции в структуре торговли увеличилась с 0,7% до 12,2%.
Согласно данным бюро национальной статистики РК, в период с 2019 по 2023 годы наблюдалась нестабильная динамика ввода в эксплуатацию ТРЦ, достигнув наивысшего показателя в 2019 году, в который были построены 11 объектов общей площадью 169 тыс. кв. м., и, затем переживая существенное снижение в 2020 и 2021 годах из-за введенных карантинных ограничений. Однако с 2022 по 2023 год отмечается внушительный рост площади введенных в эксплуатацию ТРЦ, которые составили 109 и 174 тыс. кв.м. соответственно. Особое значение для современных торговых площадей Алматы оказал 2023 год, в конце которого был запущены 28 объектов, среди которых «Aport Mall East» в Алматы площадью 150 тыс. кв. м. В 2024 году в г. Атырау был открыт «Infinity Mall» общей площадью более 50 тыс. кв. м., а также два объекта в г. Шымкент общей площадью 25 тыс. кв. м., один из которых «Shymkent City Mall», введенный в эксплуатацию во втором квартале 2024 года. За тот же период были построены два объекта в Кызылординской области общей площадью 1,4 тыс. кв. м. Стоит отметить, что стоимость введенных в эксплуатацию ТРЦ за 2019–2023 гг. выросла на 68,3%, с 152 тыс. тенге/кв. м. до 255 тыс. тенге/кв. м., что связано с ростом цен на импортные материалы.
Что касается перспектив развития коммерческой недвижимости в регионах, рынок торговых помещений также имеет потенциал для роста. ТЦ и ТРЦ в региональных центрах будут развиваться более медленными темпами, чем в Алматы и Астане, однако уже можно наблюдать активную застройку регионов.
За 2021–2023 гг. в регионах страны было построено 206 тыс. кв. м. торговой недвижимости, пик строительства пришелся на 2022 год – 109 тыс. кв. м. За тот же период в Алмате было введено 110 тыс. кв. м.
Электронная коммерция, несмотря на ежегодный рост, не может полноценно заменить традиционную торговлю, недостатками онлайн-шопинга всё еще остаются задержки в доставке и риск получения товара ненадлежащего качества.
Вакантность торговых площадей в Алматы и Астане остаётся крайне низкой, а средняя заполняемость ТРЦ составляет более 95% (97,5% в Алматы и 95,1% в Астане). Это свидетельствует о том, что даже в условиях снижения объема услуг, предоставляемых в ТЦ и ТРЦ, не снижается спрос на качественные торговые площади. Бизнес продолжает выбирать современные ТРЦ, что подчеркивает устойчивый спрос на оффлайн формат шоппинга. Средневзвешенная арендная ставка в Алматы по состоянию на 9 месяцев 2024 года составила 21 624 тенге за кв. м. без учета эксплуатационных расходов, в то время как годом ранее ставка составляла 19 505 тенге/кв. м. В Астане средневзвешенные ставки на аналогичные площади составляют 21 306 тенге/кв.м., увеличившись с 19 218 тенге/кв. м. Средние эксплуатационные расходы в Алматы на 9 месяцев 2024 года составляют 3 473 тенге/кв.м., а в Астане — 2 350 тенге/кв.м. соответственно, что связано с тем, что ТРЦ в Астане большинство объектов введены недавно, что предполагает меньшие затраты на содержание объектов, ввиду отсутствия необходимости значительных расходов на обслуживание и модернизации.
Рынок торговых помещений – ТЦ, ТРЦ, продолжит развиваться и адаптироваться к вызовам времени, сохраняя стабильный спрос на качественные и удобные площади, несмотря на изменения в потребительских предпочтениях.
Стоит отметить, что землетрясение в Алматы, произошедшее в начале 2024 года, не оказало долгосрочного негативного влияния на рынок, что доказывают растущий объем оказанных услуг в части операций с недвижимостью – объем сделок купли-продажи, а также объем аренды и эксплуатации помещений. За 6 месяцев 2024 года объем оказанных услуг в операциях с недвижимостью составил 350 млрд тенге, показав рост на 13% к прошлому году (310 млрд тенге). Последствия природных факторов больше всего отразились на рынке жилья, где наибольший рост активности наблюдался в показателях покупки и продажи жилой недвижимости, объем которой вырос значительно за аналогичный период предыдущего года, с 3,7 млрд тенге до 20,8 млрд тенге 6 месяцев 2024 года. Рост объемов купли-продажи жилья связан с увеличением количества сделок, в частности в многоквартирных домах. Что касается коммерческой недвижимости, в Алматы продолжает увеличиваться объем оказанных услуг, за 6 месяцев 2024 года объем услуг по аренде и управлению офисными, складскими и торговыми помещениями составил 94,1 млрд тенге, что больше на 74,4%, чем годом ранее (54,0 млрд тенге).
Паводки в центральных и северных регионах также оказали влияние на рынок жилья и лишь ограниченное влияние на рынок офисной недвижимости. Несмотря на временное снижение деловой активности в начале года, рынок жилья быстро восстановился благодаря государственным программам, имущественные потери бизнеса частично восстановлены за счет государственного и местного бюджета.
Таким образом, природные факторы, произошедшие в стране в 2024 году, не повлияли на планы инвесторов в инвестировании в объекты коммерческой недвижимости. Дефицит качественных помещений, рост арендной ставки наблюдается в каждом сегменте коммерческой недвижимости, что является положительным сигналом входа на рынок и основным фактором привлекательности инвестиций в отрасль.
В ближайшие годы на рынке коммерческой недвижимости Казахстана можно ожидать продолжения роста спроса на коммерческую недвижимость офисных, складских и торговых помещений. Среди основных трендов можно выделить:
- Рост спроса на многофункциональные комплексы, включающие офисную, торговую, и жилую недвижимость. Арендаторы все больше отдают предпочтения помещениям, предоставляющим инфраструктуру, позволяющую сохранять «Life-work balance».
- Усиление тренда на экологичность и энергоэффективность объектов. Многие международные компании, инвестирующие в коммерческую недвижимость заинтересованы в соответствии объектов недвижимости экологическим стандартам, таким как LEED и BREEAM. Арендаторы проявляют больше осознанности к потреблению ресурсов и снижению негативных воздействий на окружающую среду, а в архитектурном дизайне зданий используется все больше экологичных материалов.
- Доля рынка e-commerce и продаж через маркетплейсы продолжат увеличиваться. Строительство логических хабов на территории с Китаем, позволит увеличить товаропоток продукции китайского производства в Казахстан. На рынок активно входят игроки «Pinduoduo», «1688», «Temu», а также материнская компания интернет-магазина Alibaba – «YTO Express Co». Также рост рынка e-commerce и увеличение товарооборота с Китаем стимулирует строительство фулфилмент-центров и «складов последней мили». Данные объекты обеспечивают сокращение сроков доставки конечным пользователям, обеспечивая тем самым удовлетворенность покупателей. Учитывая низкий уровень застройки складами на душу населения, инвестиции в складские помещения с развитой транспортной инфраструктурой, а также предоставление 3PL-сервисов становится важным направлением развития коммерческой недвижимости.
- За пределами Алматы и Астаны рынок коммерческой недвижимости имеет перспективы роста, особенно в регионах с развивающейся инфраструктурой и промышленными зонами. Ведутся строительно-монтажные работы транспортно-логистических центров в Алматинской области, в Шымкенте, Туркестанской и Западно-Казахстанской области, планируемым сроком запуска которых обозначены 2024–2025 гг. Ко всему прочему, в 2025 году в Актау планируется скорое открытие крупного ТРЦ «Aktau Mall», в Усть-Каменогорске ведется строительство «Max Mall», с общей арендной площадью (GLA) 33 тыс. кв.м. В 2026–2027 гг. планируется строительство торгово-развлекательных центров в Северо-Казахстанской и Улытауской области.
Таким образом тренды отражают устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости в Казахстане и подчеркивают привлекательность инвестиций, как в крупных городах, так и в регионах.
Авторы: Камила Хиланова, Менеджер по оценке; Акбота Маратова, Старший консультант по оценке