Что влияет на стоимость недвижимости в Кыргызстане: адрес, площадь или ремонт?

Аналитика рынка недвижимости Кыргызстана по результатам моделирования больших данных о сделках и объявлениях по всей стране

Каждый, кто продавал или покупал жилье, сталкивался с этим вопросом. Одни уверены, что цену недвижимости определяет район, другие — площадь, третьи — свежий ремонт.

Мы решили проверить это с помощью данных. Алгоритмы машинного обучения проанализировали массив информации о ценах на квартиры, жилые дома, земельные участки и коммерческую недвижимость в Бишкеке, Чуйской области, Оше, Ошской области и в городе Манас (ранее Джалал-Абад).

Анализ позволил определить, какие факторы сильнее всего влияют на различия в стоимости недвижимости в каждом регионе и сегменте рынка.

Результаты местами оказались предсказуемыми, а местами способны удивить даже профессиональных участников рынка недвижимости Кыргызстана.

Локация — главный фактор стоимости недвижимости

Престижность квартала оказалась одним из главных факторов стоимости недвижимости практически во всех исследованных регионах.

Для квартир в Чуйской области относительная важность этого фактора составляет 54%, в Ошской области — 39%, в Бишкеке — 31%. Для жилых домов в городе Ош относительная важность престижности квартала достигает 56%, а в городе Манас — 44%.

При оценке стоимости земельных участков в Бишкеке расположение также выходит на первое место: относительная важность локации в модели составляет 52%.

Экономическая логика достаточно проста: дом можно отремонтировать, участок — облагородить, но изменить расположение объекта невозможно. Покупатель платит не только за квадратные метры, но и за окружение, безопасность, школы, инфраструктуру, транспортную доступность и социальный статус района.

Анализ показывает, что влияние локации на стоимость недвижимости в Кыргызстане выражено сильнее, чем многие могут предполагать.

Важно учитывать, что приведенные проценты показывают относительную важность каждого признака и то, насколько сильно он помогает объяснить различия в стоимости объектов внутри определенного сегмента рынка.

В Бишкеке состояние жилого дома может быть важнее адреса

Самый неожиданный результат анализа касается жилых домов в Бишкеке.

Здесь относительная важность технического состояния объекта составляет 47%, тогда как важность престижности квартала — 25%. Бишкек оказался единственным из исследованных рынков, где состояние жилого дома влияет на различия в цене значительно сильнее, чем его адрес.

Это связано с тем, что стоимость локации в столице уже частично включена в базовую цену земли, а конкуренция между объектами идет за качество и готовность к проживанию.

Та же логика прослеживается и на рынке квартир Бишкека. После престижности квартала, относительная важность которой составляет 31%, на стоимость квартиры влияют площадь — 14%, этаж — 9% и год постройки — 8%. 

Практический смысл для собственника очевиден: в столице вложения в ремонт и состояние дома возвращаются в цене продажи лучше, чем где-либо ещё в стране.

Что влияет на стоимость недвижимости на юге Кыргызстана

Рынок недвижимости юга Кыргызстана живет по своим правилам.

Анализ показывает, что рынки Оша, Ошской области и Манаса имеют разные модели ценообразования. В одном случае особенно важна транспортная доступность, в другом — возраст и материал здания, а в третьем сохраняется значительное влияние адреса и инженерных характеристик.

Что влияет на стоимость квартир в Оше

Город Ош демонстрирует уникальную для страны модель ценообразования квартир. Около 29% совокупной относительной важности факторов приходится на транспортную доступность:

• расстояние до главной улицы — 15%;
• расстояние до второстепенной улицы — 14%.

Еще 12% приходится на количество комнат.

Ни в одном другом исследованном регионе транспортная доступность не имеет такого заметного веса.

Получается портрет рынка, на котором покупатель прежде всего выбирает практичность: насколько удобно добираться до объекта и достаточно ли в квартире места для семьи.

От чего зависит стоимость жилых домов в Ошской области

Для жилых домов престижность квартала имеет относительную важность всего 2%. При этом основными факторами являются:

• возраст дома — 37%;
• материал стен — 34%;
• техническое состояние — 22%.

В совокупности эти характеристики дают 93% относительной важности факторов, образование цены.

В сельской местности стоимость недвижимости во многом определяется самим строением: из чего построен дом, когда он был возведен и в каком техническом состоянии находится. Это рациональный рынок капитальности, где маркетинговая надбавка за престижность адреса практически не работает.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости в городе Манас

Манас занимает промежуточное положение: адрес остается важным фактором и его относительная важность составляет 44% для домов и 23% для квартир.

При этом заметное влияние на стоимость квартир имеют:

• техническое состояние — 19%;
• отопление — 8%.

Отопление является редким примером инженерной характеристики, которая напрямую отражается в модели стоимости недвижимости.

Для региона с холодными зимами и неравномерной доступностью газа это закономерный результат. Покупатели учитывают не только цену объекта, но и будущий комфорт и расходы на его эксплуатацию.

Что влияет на стоимость земли и коммерческой недвижимости в Бишкеке

Для земельных участков и коммерческой недвижимости действуют разные принципы ценообразования. В первом случае основную роль играет локация и инфраструктура, во втором — этаж, линия расположения и потенциальный клиентский трафик.

От чего зависит стоимость земельного участка в Бишкеке

При оценке земельных участков в Бишкеке главным фактором является расположение. Относительная важность факторов распределилась следующим образом:

• локация — 52%;
• близость к главной улице — 13%;
• наличие инфраструктуры — 7%;
• газификация — 5%.

Таким образом, стоимость земельного участка в Бишкеке в значительной степени определяется тем, что находится вокруг него, а не только характеристиками самого участка.

Для покупателя и инвестора особенно важны район, подъездные пути, близость к основным улицам, доступ к инженерным сетям и перспективы развития территории. Земельный участок фактически становится ставкой на конкретную локацию и ее будущий потенциал.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости в Бишкеке

Для коммерческой недвижимости действует другая логика ценообразования.

Главным фактором стоимости коммерческого помещения в Бишкеке оказался этаж, относительная важность которого составляет 27%. Первый этаж с витриной и отдельным входом имеет принципиально другой коммерческий потенциал по сравнению с помещениями на верхних этажах.

Далее следуют:

• престижность квартала — 15%;
• расположение на первой или второй линии — совокупно 14%.

По сути, это плата за пешеходный и автомобильный трафик.

Коммерческая недвижимость покупается не только как помещение, но и как источник потенциального потока клиентов. Поэтому на ее стоимость влияют видимость с улицы, наличие отдельного входа, удобство подъезда, парковка и интенсивность трафика.

Что результаты анализа означают для продавцов, покупателей и инвесторов

Продавцам недвижимости в Бишкеке

Хорошее техническое состояние жилого дома может стать значимым преимуществом при продаже. Перед проведением ремонта важно оценить, какие работы действительно способны повысить рыночную привлекательность объекта.

Продавцам домов на юге Кыргызстана

В Ошской области покупатель обращает особое внимание на возраст здания, материал стен и техническое состояние. Косметический ремонт не должен заменять подробную и достоверную информацию о капитальности объекта.

Покупателям квартир

В престижных кварталах Чуйской области значительная часть различий в цене связана с локацией. Если статус района не является принципиальным, стоит рассмотреть соседние кварталы с похожей инфраструктурой. Это может позволить приобрести объект сопоставимой площади по более доступной цене.

Инвесторам

При выборе земельных участков в Бишкеке необходимо учитывать расположение, близость к главным улицам и наличие инфраструктуры. Для коммерческой недвижимости особое значение имеют первый этаж, первая линия и потенциальный клиентский трафик.

Методология анализа рынка недвижимости Кыргызстана

Проценты отражают относительную важность признаков в модели машинного обучения — feature importance.

Модели машинного обучения были обучены на данных рынка недвижимости Кыргызстана в разрезе отдельных классов активов и регионов.

В анализ вошли:

• квартиры в Бишкеке;
• квартиры в Чуйской области;
• квартиры в городе Манас;
• квартиры в городе Ош;
• квартиры в Ошской области;
• жилые дома;
• земельные участки;
• коммерческая недвижимость.

Вклад фактора — это показатель того, насколько сильно признак влияет на различия цен внутри определенного сегмента.